在台灣租屋沒有保證人、看不懂中文合約怎麼辦：保證人規定與租約逐條檢查

本頁內容

1. 台灣租屋需要保證人嗎？和日本有什麼不同
2. 房東什麼時候會要求保證人？
3. 找不到保證人時，可以怎麼談？
4. 簽約前逐條看：合約該有哪些內容？
5. 合約裡不能出現哪些條款？
6. 合約只有中文怎麼辦？
7. 租屋發生糾紛找誰？
8. 共居這類住處，保證人與合約通常怎麼處理？
9. 常見問題
10. 資料來源

台灣的法規沒有要求租房子一定要找保證人。內政部公告的住宅租約規範裡，保證人是有才填的欄位；多數租約靠押金擔保，而押金最多只能收 2 個月租金。房東要不要保證人，是可以談的條件。

中文合約看不懂，也不必當場簽。合約至少能帶回去看 3 天，臺北市政府地政局還放了官方英譯的契約書範本，可以拿來和手上的中文合約對照。

簽約前可以照這個順序走。

1. 問清楚要不要保證人；要的話，問能不能改用別的方式擔保。
2. 把合約帶回去看，別當場簽。
3. 對照官方英譯範本，逐條看押金、租期、提前退租、費用、修繕。
4. 找找有沒有不該出現的條款，例如不准遷戶籍、不准報稅。
5. 簽約當天核對房東的身分和有權出租的證明，押金在簽約時才付。
6. 合約正本自己留著。

仲介費、居留證地址這些概要，我們寫在 外國人在台北租屋常見卡關：仲介費、押金、合約語言、居留證地址登記，以及海抱共居怎麼處理。這篇專講保證人，以及合約一條一條怎麼看。

台灣租屋需要保證人嗎？和日本有什麼不同

在日本租房，一般要有連帶保證人，或是付費加入保證公司，兩樣都沒有的話多半過不了入住審查。台灣沒有這樣的審查慣例，租屋用的保證公司也不普遍。

規範台灣租屋的，是《租賃住宅市場發展及管理條例》（以下稱租賃條例），加上內政部依《消費者保護法》公告的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」（以下稱應記載事項）。兩份文件都沒有要求房客找保證人。應記載事項只在第 21 點提到保證人，講的是租約辦了公證、而且「如有保證人」時的效力；內政部的契約書範本在簽名處留了保證人欄，有保證人才填。

保證在法律上的意思，寫在《民法》第 739 條：債務人不履行債務時，由保證人代負履行責任。套到租屋上，就是你欠租、或弄壞東西賠不出來的時候，房東可以向保證人要。

房東什麼時候會要求保證人？

法規沒有列出哪些情況該有保證人，要不要全看房東。比較常遇到的，是房東覺得光靠押金不夠安心的時候，像是房客還是學生、剛到台灣還拿不出工作或收入證明，或是隨時可能離開台灣。

被要求時，先弄清楚對方要的是哪一種。有的房東只要一位在台灣的緊急聯絡人，不必負擔債務；有的是要保證人在合約上簽名。兩者差很多，簽之前要問明白。

如果有朋友願意當保證人，請他留意合約上有沒有「連帶保證」或「拋棄先訴抗辯權」這類字樣。依《民法》第 745 條，保證人原本可以要求房東先對房客的財產強制執行，沒有結果才輪到他；第 746 條則允許保證人拋棄這項權利。拋棄之後，房東可以直接找保證人要錢。這件事要讓朋友在簽名前就知道。

找不到保證人時，可以怎麼談？

剛到台灣，沒有人能當保證人很正常。可以拿下面幾樣和房東談。

• 押金本來就是擔保，租賃條例第 7 條規定不得超過 2 個月租金總額。房東原本只收 1 個月的話，可以提議在上限內多付一些。超過上限的要求不合規定，不用答應。
• 也可以提議一次付幾個月租金。應記載事項第 4 點有「每期應繳納＿個月租金」的欄位，期數由雙方約定。預付越多，萬一有糾紛，你被壓著的錢也越多，付了要拿收據。
• 辦公證是另一條路。應記載事項第 21 點讓雙方約定要不要辦公證，並可在公證書上載明欠租、到期不搬、押金不還等情形逕受強制執行。對房東來說這是實在的保障。
• 在學證明、在職證明、居留證這類文件，能讓房東知道你在台灣待多久、做什麼。
• 真的談不成，就換一種住處。由業者經營的住處有些不要求保證人，簽約前問一聲就知道。

簽約前逐條看：合約該有哪些內容？

現行租賃條例（2023 年 2 月 8 日修正）第 5 條把房東和房客之間視為消費關係，適用《消費者保護法》。合約要符合應記載事項，現行版是 2025 年 4 月 18 日修正的。依《消費者保護法》第 17 條，違反公告的條款無效；公告應記載的事項就算合約沒寫，仍然算合約的內容。合約漏寫了，你照樣可以主張下面這些權利。

這些保障有前提。租期要在 30 天以上，而且不是以休閒、旅遊為目的（租賃條例第 4 條）。

審閱期與身分核對

合約第 1 點就是審閱期，寫你哪一天把合約帶回去、看了幾天。房東說「今天不簽就租給別人」，也不能要你放棄審閱。

簽約時雙方都要拿出身分證明文件給對方核對，房東還要出示有權出租這間房子的證明（應記載事項第 11、12 點）。房東如果是向屋主承租再轉租的人，要有屋主的書面同意，簽轉租契約時交給你（租賃條例第 9 條）。

押金

上限前面講過了。給付的時間點是「簽訂本契約之同時」（應記載事項第 5 點），還沒簽約就要你匯押金，不合規定。

退還的規則在租賃條例第 7 條：租約消滅、你把房子還回去、合約產生的債務也清償了，房東就要返還押金，或返還抵充債務後剩下的押金。退租時雙方要一起點交屋況和附屬設備（租賃條例第 12 條）。入住當天把房間和家具拍照存起來，退租時最用得上。

租期與提前退租

租期要寫明起訖日期（應記載事項第 3 點）。法規沒有規定一定要簽 1 年，那是很多房東的習慣；想簽短一點，要自己開口談。

提前退租最容易起爭執，請找合約的第 14 點。那是一個勾選欄：租期屆滿前，租賃雙方「得」或「不得」任意終止租約。

勾「得」的話，想提前終止的一方至少要在終止前 1 個月通知對方。沒有先通知就直接終止，要賠的違約金最高不得超過 1 個月租金；房東已經預收的租金也要退還。

勾「不得」的話，只剩法定事由可以提前終止。租賃條例第 11 條列了房客可以用的情形：因疾病、意外而需要長期療養；房子不合居住使用，催告後房東仍不修繕；房子不是因為你的緣故部分滅失，剩下的部分難以繼續居住；第三人主張權利，讓你沒辦法照約定居住。應記載事項第 18 點還列了房子有危及你或同住的人安全、健康的瑕疵。遇到這些情形，要在終止前 30 日附上事證，用書面通知房東，房東不得要求任何賠償；瑕疵危及安全健康、情況危急的，可以不先通知。

回國、轉學、換工作都不在法定事由裡。行程還不確定的人，簽約前就要確認第 14 點勾的是哪一邊，或者乾脆找租期短的住處。

費用與電費

管理費、水費、電費、瓦斯費、網路費各有一格，寫明由誰負擔（應記載事項第 6 點）。空著沒勾的，簽之前請房東補上。

電費有上限。按用電度數計費時，每度電費不得超過那間房子電費單上的「當期每度平均電價」；不按度數計費時，房東每期收的電費總額，不得超過電費單的每期電費總額。房屋稅和地價稅由房東負擔（第 7 點）。

修繕

房子或附屬設備壞了，原則上由房東修；雙方另有約定、另有習慣，或損壞是你造成的，不在此限（應記載事項第 9 點）。哪些項目由房客負責修，房東要在簽約前說明，請你在合約附件 3 的確認書上確認；沒有約明確認的，就由房東負責（第 11 點）。

該房東修的，你可以定一個合理期限催告。期限過了還不修，你可以自己找人修，再請房東償還費用，或從租金裡扣（租賃條例第 8 條）。通知的紀錄和收據都要留著。

合約裡不能出現哪些條款？

應記載事項的後半部是不得記載事項。下面這些寫進合約也無效，出現其中一項，就表示這份合約沒照規定寫。

1. 拋棄審閱期間。
2. 廣告僅供參考。
3. 承租人不得申報租賃費用支出，也就是俗稱的不能報稅。
4. 承租人不得遷入戶籍。
5. 應由出租人負擔的稅賦比出租前增加時，增加的部分由承租人負擔。
6. 免除或限制出租人故意不告知瑕疵的擔保責任。
7. 承租人須繳回契約書。
8. 契約的通知僅以電話方式為之。
9. 違反強制或禁止規定。
10. 承租人不得申請租金補貼。

第 7 項對外國人特別實用。合約你有權自己留著，辦居留證、變更居留地址都用得到（見 居留證（ARC）申請與地址變更：要帶什麼、幾天內要辦）。

合約只有中文怎麼辦？

先把審閱期用上。合約帶回去以後，可以這樣處理。

• 下載官方英譯版來對照。臺北市政府地政局的外國人租賃專區提供內政部「住宅租賃契約書範本」的英譯版，以及應記載事項的英譯。2026/10/10查詢時，專區沒有日文或韓文版；英譯範本是 2024 年 7 月 8 日的版本，比中文現行版舊，細節以中文為準。
• 找提供外語服務的業者。同一個專區有提供外語服務的租賃業者與仲介業者名單，還有地圖。
• 請人陪同，會中文的朋友、學校的國際事務單位、公司的人資都可以。
• 看不懂的條款，請房東用英文或你的語言寫下意思。補充說明不取代中文條文，日後有爭議時可以當證據。

房東自己提供英文或日文版合約的話，要確認內容和中文版一致，並問清楚有出入時以哪一份為準。

還在找房階段的人，不會中文怎麼找、怎麼聯絡房東，寫在 不會中文怎麼在台北找房：591 租屋網怎麼用、物件用語對照與其他找房管道。

租屋發生糾紛找誰？

先把證據留好：合約、收據、轉帳紀錄、對話截圖、入住和退租時的照片。再依情況選管道，下表是 2026/10/10查得的官方資訊。

調處的依據是租賃條例第 16 條。臺北市由不動產糾紛調處委員會受理；依臺北市政府地政局的說明，不服調處結果，要在接到通知後 15 日內向法院起訴。消費爭議申訴的依據是《消費者保護法》第 43 條。

法律扶助基金會的電話諮詢頁面沒有提到外語服務，請會中文的朋友一起打比較保險。需要律師代理時，《法律扶助法》第 14 條把合法居住在台灣的外國人也列為扶助對象，但要通過資力等審查。

共居這類住處，保證人與合約通常怎麼處理？

共居多半由業者經營，每位住戶各簽一份合約，租期和押金通常在官網上就查得到。業者如果是向屋主承租再轉租，適用的是內政部另一份「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」，簽之前一樣逐條對，另外要有屋主同意轉租的書面文件。

海抱共居能確定告訴你的做法是這幾項：最短租期 30 天，只簽住宅租約；押金是 1 個月租金。需不需要保證人、合約有沒有外語版本、提前退租怎麼計算，請在看房時問我們。可以在 LINE 官方帳號傳「看房」（加 LINE 好友），或填線上預約表單；房型和價格在寓所列表。

看房時還能問什麼，台北 share house／共居怎麼選：10 個入住前一定要確認的重點 有清單。打工度假的人可以接著看 台灣打工度假怎麼找房：出發前準備、第一個家與避免押金詐騙。

常見問題

房東堅持要保證人，可以拒絕嗎？

可以不簽，不過法規沒有禁止房東提出這個條件。先問能不能改用上限內的押金、公證，或補在學、在職證明；談不攏就換一間。

押金可以收 3 個月嗎？

不行。租期 30 天以上、不是以休閒旅遊為目的的住宅租約，押金不得超過 2 個月租金總額（租賃條例第 4、7 條）。

合約寫「不得遷入戶籍」或「不得報稅」，有效嗎？

無效，這兩項都在不得記載事項裡。遇到這種合約，可以向上面的諮詢管道詢問怎麼處理。

租約還沒到期想搬走，要賠多少？

看合約第 14 點。約定可以任意終止的，至少 1 個月前通知對方；沒有先通知就終止，違約金最高 1 個月租金。約定不得任意終止的，除了法定事由，要和房東協商。

資料來源

1. 1.全國法規資料庫 租賃住宅市場發展及管理條例（2023-02-08 修正）law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060125
2. 2.內政部 住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項（2025-04-18 修正）glrs.moi.gov.tw/LawContent.aspx?id=GL000907
3. 3.全國法規資料庫 民法law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001
4. 4.全國法規資料庫 消費者保護法law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=J0170001
5. 5.全國法規資料庫 法律扶助法law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=A0030157
6. 6.全國法規資料庫 鄉鎮市調解條例law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=I0020003
7. 7.臺北市政府地政局 外國人租賃專區land.gov.taipei/Content_List.aspx?n=114D93EAC411B194
8. 8.臺北市政府地政局 處理管道及法律效力land.gov.taipei/cp.aspx?n=1CEA56F31D774170
9. 9.內政部移民署 業務諮詢一覽表（外來人士在臺生活諮詢服務熱線）immigration.gov.tw/5385/5388/7181/100924/
10. 10.法律扶助基金會 住宅租賃糾紛處理及諮詢專案（內政部委託）laf.org.tw/service-project-detail/22
11. 11.內政部地政司 租賃條例專區（委託崔媽媽基金會辦理租賃住宅諮詢平臺服務）land.moi.gov.tw/chhtml/content/89?mcid=4177
12. 12.行政院 全國消費申訴及調解案件統計報告新聞稿（消費者服務專線與線上申訴）ey.gov.tw/Page/F7408A6FCA4B0A8A/788b28a3-dbbc-4e7d-be8f-0e213152c4cd